2024年2月16日，廣州，市民在海珠湖公園觀賞城市夜景(圖\視覺(jué)中國(guó)）

自2021年房地產(chǎn)行業(yè)遇冷以來(lái)，“因城施策”的小步伐邁進(jìn)，終于抵達(dá)了一線城市放松限購(gòu)的境地。

龍年春節(jié)前夕，北上廣深為樓市“松綁”的政策密集出臺(tái)。在近兩年的“擠牙膏”式政策刺激效果不佳后，四大一線城市此番利箭齊發(fā)，試圖為節(jié)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)鋪墊一些取暖措施，以便迎來(lái)“小陽(yáng)春”氣候。

但當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沉淀著十多年來(lái)粗放發(fā)展引發(fā)的諸多問(wèn)題，遠(yuǎn)非朝夕之功能夠化解。自2008年“4萬(wàn)億計(jì)劃”施行以來(lái)，路徑依賴(lài)業(yè)已形成，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低，曾經(jīng)大刀闊斧的救市舉措已經(jīng)不再可行。

如今，問(wèn)題的重點(diǎn)轉(zhuǎn)為保交樓、保民生與保穩(wěn)定，新路徑的開(kāi)拓要看“三大工程”。房地產(chǎn)行業(yè)的信譽(yù)修復(fù)尚需時(shí)日，新的需求仍在醞釀。

“小陽(yáng)春”會(huì)不會(huì)來(lái)？這個(gè)問(wèn)題，已經(jīng)不太重要。

一線城市，集體“松綁”

在龍年春節(jié)前夕，廣州、上海、北京、深圳相繼發(fā)布房地產(chǎn)新政，一致放松限購(gòu)，共同造勢(shì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。

此番政策救市，四大一線城市之所以步調(diào)一致，得益于1月26日住建部召開(kāi)的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)。該會(huì)議提出，要“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”“因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”。

作為2023年首個(gè)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的一線城市，廣州此番再次打頭陣，響應(yīng)部署會(huì)的要求。

1月27日，廣州市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，明確提出放開(kāi)建筑面積120平方米以上的住房限購(gòu)，且對(duì)于“租一買(mǎi)一”與“賣(mài)一買(mǎi)一”的情況，給予核減住房套數(shù)的支持。

這一政策的落地，極大程度地將2010年后開(kāi)始嚴(yán)格實(shí)施限購(gòu)的廣州樓市解放出來(lái)，交還市場(chǎng)。同時(shí)，廣州的行動(dòng)也釋放出積極信號(hào)，為其他城市的政策出臺(tái)提供了示范。

1月30日，上海緊隨其后為樓市“松綁”，從全市層面發(fā)力，對(duì)非本市戶籍的單身人士取消限購(gòu)。

在此之前，上海市要求購(gòu)房者同時(shí)滿足“連續(xù)繳納5年社?！焙汀耙约彝閱卧M(jìn)行購(gòu)買(mǎi)（即已婚）”兩項(xiàng)條件。新政一出，“連續(xù)繳納社?；蛘邆€(gè)人所得稅已滿5年”的單身人群，也可以在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）購(gòu)買(mǎi)住房。

進(jìn)入2月，農(nóng)歷新年到來(lái)前夕，在執(zhí)行“雙限”政策長(zhǎng)達(dá)9年后，北京市通州區(qū)也迎來(lái)了“松綁”時(shí)刻。如購(gòu)買(mǎi)通州區(qū)的商品住房，只需要符合北京市的限購(gòu)條件即可，取消了在通州落戶或者納稅、繳納社保滿3年的限制。

最后，在2月7日，深圳也放松了限購(gòu)政策，落戶即可買(mǎi)房，無(wú)須再等3年；非本市戶籍的居民購(gòu)房，要求繳納社?；蛘呒{稅的年限也從5年縮短至3年。

至此，作為房地產(chǎn)政策風(fēng)向標(biāo)的一線城市，均已完成春節(jié)前夕的“松綁”行動(dòng)。

這一系列密集出臺(tái)的政策，連接著2023年8月下旬開(kāi)始落地的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，以及9月初開(kāi)始施行的降低首付比例、降低存量房貸利率的舉措，共同將2022年以來(lái)的“政策救市”推向了高潮。

北上廣深的限購(gòu)政策優(yōu)化進(jìn)程，同時(shí)凸顯出危機(jī)與迫切。

此番得到調(diào)整的不少政策，已經(jīng)在過(guò)去好幾年甚至是十幾年間發(fā)揮了其冷卻市場(chǎng)的作用。各地放松限購(gòu)的動(dòng)作雖是“小步快走”，卻也顯示我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了不得不變的階段。

這是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行供需兩側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期。

在宏觀經(jīng)濟(jì)下行的境況之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否扛住壓力，擠出泡沫，讓房子真正回歸“住”而非“炒”的本位，這不僅僅考驗(yàn)著房企與金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)能力，更考驗(yàn)著政府的治理能力與自我革新的決心。

三場(chǎng)“救市”，其得與失

自1998年我國(guó)開(kāi)始實(shí)行住宅商品化以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總共經(jīng)歷過(guò)3次大型危機(jī)，分別發(fā)生于2008年、2014年，以及2021年。

我們當(dāng)前仍舊處在開(kāi)始于2021年的這場(chǎng)危機(jī)之中。

本輪下行周期不同于以往，不僅持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，而且政策見(jiàn)效慢，究竟何時(shí)見(jiàn)底也尚未可知。各級(jí)政府在調(diào)節(jié)市場(chǎng)的過(guò)程中，始終未能給出“下猛藥”式的關(guān)鍵舉措，反而大有“擠牙膏”的態(tài)勢(shì)。這并非決策者膽魄不足導(dǎo)致，而是20多年里房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快與政策調(diào)整滯后結(jié)出的苦果。

只有回到2008年與2014年的危機(jī)之中，重新察看當(dāng)初“救市”舉措的得與失，才能對(duì)當(dāng)前的危機(jī)與政府的決策形成更加客觀而清晰的認(rèn)識(shí)。

2008年，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，潛藏在美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的房地產(chǎn)泡沫浮出水面，引發(fā)了一場(chǎng)由美國(guó)波及全世界的金融海嘯。隨著擁有158年歷史的雷曼兄弟公司宣告破產(chǎn)，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)陡然放緩， 中國(guó)也同時(shí)遭受重創(chuàng)。

為了應(yīng)對(duì)危機(jī)，中國(guó)政府迅速采取行動(dòng)抵御風(fēng)險(xiǎn)。

2008年9月至12月間，央行一共進(jìn)行5次降息和4次降準(zhǔn)。該年11月，為進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)而制定的十項(xiàng)措施出臺(tái)。據(jù)當(dāng)時(shí)的初步預(yù)測(cè)，想要落實(shí)這十項(xiàng)措施，政府需要在2010年底以前進(jìn)行大約4萬(wàn)億元的投資。這一政策救市的方案在日后被簡(jiǎn)稱(chēng)為“4萬(wàn)億計(jì)劃”。

這4萬(wàn)億人民幣最主要流向了基建領(lǐng)域，包括保障性住房建設(shè)、農(nóng)村水電氣房等民生工程建設(shè)，以及鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、水利、電網(wǎng)改造等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。

在強(qiáng)有力的政策干預(yù)下，原本低迷的中國(guó)經(jīng)濟(jì)很快回暖，作為“經(jīng)濟(jì)壓艙石”的房地產(chǎn)行業(yè)，也對(duì)政策的干預(yù)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的反饋。

作為觀察房地產(chǎn)行業(yè)體量的兩大重要指標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模和商品房銷(xiāo)售面積，能夠最為直觀地體現(xiàn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年至2010年間，資本加速回流房地產(chǎn)業(yè)，全年開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的增速?gòu)?6.1%陡升至33.2%。2008年至2009年間，商品房銷(xiāo)售面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，從負(fù)19.7%提升至42.1%。

2014年10月，美國(guó)宣布退出量化寬松政策，再次為包括中國(guó)在內(nèi)的世界各大經(jīng)濟(jì)體帶來(lái)巨大的危機(jī)。

為了應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，除采用常規(guī)救市手段外，國(guó)務(wù)院還頒布了《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見(jiàn)》，借助央行推出的創(chuàng)新性政策工具PSL（抵押補(bǔ)充貸款），施行棚改貨幣化安置，直接將拆遷款發(fā)放給棚戶區(qū)居民。

在接近兩年的政策托底支持下，貨幣化棚改最終也產(chǎn)生了重新拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效用，但2008年和2014年的危機(jī)應(yīng)對(duì)，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下了難以估量的隱患。

2018年，華東師大教授連立帥與復(fù)旦大學(xué)教授陳超，通過(guò)對(duì)微觀企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)受“4萬(wàn)億計(jì)劃”影響越深的企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期的資本投資越低。

在進(jìn)一步進(jìn)行分析后，他們提出，“4萬(wàn)億計(jì)劃”的長(zhǎng)期影響可能是造成這一現(xiàn)象的原因?！啊?萬(wàn)億’經(jīng)濟(jì)刺激政策導(dǎo)致企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)水平更低、投資機(jī)會(huì)更少、融資約束程度更高，從而致使企業(yè)在經(jīng)濟(jì)下行壓力期間的資本投資水平更低。”

中國(guó)社科院副院長(zhǎng)蔡昉也曾在評(píng)價(jià)“4萬(wàn)億計(jì)劃”時(shí)指出，政策是對(duì)的，但我們付出了代價(jià)?！拔覀儸F(xiàn)在要取得同樣的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，已經(jīng)習(xí)慣要有更高的杠桿、更大更寬松的貨幣、更多的貨幣發(fā)行。這種情況，造成了我們后來(lái)部署去產(chǎn)能、去杠桿、處置僵尸企業(yè)等等任務(wù)的來(lái)源?！?/p>

這也符合奧地利學(xué)派經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈耶克在經(jīng)濟(jì)周期理論中向我們提出的警示：在投資高速增長(zhǎng)的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)的確會(huì)高速增長(zhǎng)，但是，一旦信用擴(kuò)張因不當(dāng)投資和過(guò)度投資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)被迫停止的時(shí)候，蕭條就將來(lái)臨。

凜冬蟄伏，谷底蓄力

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額為12.6萬(wàn)億元，全年累計(jì)銷(xiāo)售額同比下降3.5%，出現(xiàn)了十年間首次負(fù)增長(zhǎng)局面。與此同時(shí)，典型規(guī)模房企全年融資總量同比下降26%，也是五年間首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

在行業(yè)去杠桿與經(jīng)濟(jì)下行的雙重背景下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始暴露出既有的風(fēng)險(xiǎn)。這一年，規(guī)模房企的平均目標(biāo)完成率不足90%，包括泰禾地產(chǎn)、福晟集團(tuán)、陽(yáng)光城、佳兆業(yè)在內(nèi)的既往百?gòu)?qiáng)房企，開(kāi)始接連爆雷。

2008年后房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)的周期性特征，再次應(yīng)驗(yàn)在了2021年。過(guò)往政策救市埋下的隱患，塑造了一個(gè)積重難返的困境：泡沫仍存，行業(yè)尚未出清，曾經(jīng)奏效的政策靈藥，如今難以復(fù)用，因而呈現(xiàn)出了一個(gè)“擠牙膏”式救市的態(tài)勢(shì)。

在至今為止長(zhǎng)達(dá)兩年的市場(chǎng)調(diào)節(jié)過(guò)程中，信心似乎遲遲難以歸來(lái)。

以往，當(dāng)政策漸趨寬松，資金便會(huì)大規(guī)模回流房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)行業(yè)回暖。但如今，無(wú)論是“認(rèn)房不認(rèn)貸”還是地方政府不斷放松限購(gòu)，增量資金始終沒(méi)有如往常般重新涌入，同時(shí)，居民的購(gòu)房意愿也并未因此而顯著增強(qiáng)。資本方與購(gòu)房者，站在供給與需求兩端，同時(shí)保持觀望。

2022年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，首次提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“三?！?，即保交樓、保民生、保穩(wěn)定。

在行業(yè)凜冬之中，想要繼續(xù)追求以高增長(zhǎng)為目標(biāo)的市場(chǎng)回暖是不切實(shí)際的。頭部房企的接連爆雷，重挫了消費(fèi)者的購(gòu)房信心，需求不足致使資本不再向內(nèi)流動(dòng)，而流動(dòng)性的降低又會(huì)進(jìn)一步阻滯房地產(chǎn)的良性發(fā)展。如今，思考如何將“三保”落實(shí)，或許才是當(dāng)務(wù)之急。

1月25日，國(guó)家金融監(jiān)管總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上介紹稱(chēng)，截至2023年底，3500億元“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款絕大部分都已經(jīng)投放到項(xiàng)目，商業(yè)銀行還提供了相應(yīng)的商業(yè)配套融資，確?！氨＝粯恰比蝿?wù)完成。

在2023年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，“三大工程”代替“房住不炒”成為新的政策關(guān)鍵詞?！叭蠊こ獭狈謩e指保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造這三項(xiàng)與社會(huì)民生緊密相關(guān)的工程項(xiàng)目。搞好“三大工程”建設(shè)，有助于解決新市民、青年群體、農(nóng)民工群體的住房問(wèn)題，也能使之成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的新賽道。

時(shí)至2月，春色漸濃，但房地產(chǎn)行業(yè)的氣候是否回暖、何時(shí)能再回暖，已不再是問(wèn)題的關(guān)鍵。只有泡沫逐漸被擠出，一個(gè)更加健康有序的市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)。房企要反思自身的發(fā)展問(wèn)題，金融機(jī)構(gòu)要建立起更加完善的融資與監(jiān)管機(jī)制，政府仍要試探宏觀調(diào)控的力度與邊界。

在這個(gè)過(guò)程中，我們還需要充分的毅力和耐心，以便共同熬過(guò)仍舊艱難的冬日。